Kiinteistön kauppa ja myyjän tiedonantovelvollisuus - mitä myyjän pitää kertoa?

Tiedonantovirheenä voidaan pitää tilannetta, kun myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

Myyjällä on tiedonantovelvollisuus oma-aloitteisesti ilmoittaa ostajalle tiedossaan olevat puutteet tai viat rakennuksissa sekä muut kiinteistön laatuun liittyvät seikat, jotka ovat omiaan alentamaan myytävän kiinteistön käyttömahdollisuuksia tai sen arvoa. Lainsäädännössä ei ole tyhjentävästi lueteltu seikkoja, joista myyjän on annettava tietoja. Merkitykselliset ominaisuudet vaihtelevat muun muassa kiinteistön käyttötarkoituksen mukaan. Kun kaupan kohteena on omakotitalokiinteistö, ostajan päätöksen kannalta keskeiset tiedot ovat toisenlaiset kuin rakentamatonta aluetta tai maatalouskiinteistöä ostettaessa. Jollei kiinteistöä markkinoida muuhun tarkoitukseen, kuten rakennusmaaksi, kiinteistön ominaisuuksia selostettaessa huomiota kiinnitetään seikkoihin, jotka vaikuttavat kiinteistön soveltumiseen entiseen käyttötarkoitukseensa.

Myyjän tiedonantovelvollisuus ostajalle on pitää sisällään tiedot erityisesti niistä seikoista, joissa myytävä kiinteistö poikkeaa vastaavankaltaisista kiinteistöistä. Merkittäviä voivat olla esimerkiksi tiedot puuston laadusta tai kiinteistöön kuuluvan tai siihen rajoittuvan vesialueen puhtaudesta. Rakennetun kiinteistön ostopäätökseen vaikuttavat usein eniten rakennusten ikä, suuruus, rakennustapa ja -materiaalit sekä niiden senhetkinen kunto. Myyjän on totuudenmukaisesti ilmoitettava rakennusten käytettävyyttä haittaavat seikat, kuten mahdolliset viat putkistossa tai lämpöeristyksessä. Myyjän edellytetään kertovan ostajalle myös havaitsemistaan seikoista, joista voidaan perustellusti epäillä rakenteissa olevaa vikaa ja arvioida tulevaa korjaustarvetta. Tiedonantovelvollisuus koskee myös kiinteistön tarpeiston, esimerkiksi koneiden tai laitteiden ominaisuuksia.

Myyjän ei edellytetä selvittävän ostajalle sellaisia seikkoja, joiden voidaan olettaa olevan jokaisen huolellisesti toimivan henkilön tiedossa tai jotka voidaan kiinteistön tavanomaisessa tarkastuksessa havaita. Tiedonantovelvollisuus koskee vain sellaisia tietoja, joiden yleensä voidaan olettaa vaikuttavan kaupasta päättämiseen. Myyjän tehtävänä ei ole kaikkien vähämerkityksisten kiinteistön ominaisuuksien luetteleminen. Se, millä seikoilla katsotaan tyypillisesti olevan vaikutusta senkaltaisen kiinteistön hintaan tai käyttöön, arvioidaan objektiivisten perusteiden mukaan. Ostajan vastuulla on selvittää, täyttääkö kiinteistö hänen asettamansa erityisvaatimukset.

Myyjä ei vapaudu virhevastuusta pelkästään sen vuoksi, että hän ei tiennyt kyseisestä viasta tai puutteesta kiinteistössä. Myyjän tiedonantovelvollisuutta arvioidaan sen mukaan, mitä myyjän asemassa olevan pitäisi tietää omistamastaan kiinteistöstä. Ostaja ei näin joudu kärsimään siitä, että myyjä on vain lyhyen aikaa omistanut kiinteistön taikka ettei hän ole käyttänyt kiinteistöään.