Oikeudellinen virhe käytetyn asunnon kaupassa

Kaupan kohteessa on oikeudellinen virhe, jos sivullinen omistaa sen tai osan siitä taikka jos sivullisella on siihen pantti- tai muu oikeus eikä sopimuksesta seuraa, että ostajan on vastaanotettava kaupan kohde sivullisen oikeudesta johtuvin rajoituksin. Ostaja voi vaatia oikeudellisesta virheestä johtuvia seuraamuksia myös silloin, kun sivullinen väittää, että hänellä on edellä tarkoitettu oikeus, ja väitteelle on todennäköisiä perusteita.

Jollei myyjä viipymättä huolehdi siitä, että sivullisen oikeus lakkaa, ostajalla on oikeus purkaa kauppa tai, jos virhe ei ole olennainen, vaatia sitä vastaavaa hinnanalennusta. Mitä 14 §:n 1 ja 3 momentissa säädetään virheilmoituksesta sekä mitä 15 §:ssä säädetään oikeudesta pidättyä maksusta, sovelletaan myös, kun kaupan kohteessa on oikeudellinen virhe.

Jos oikeudellinen virhe oli olemassa jo kaupantekoajankohtana, ostajalla on oikeus vahingonkorvaukseen, jollei hän tiennyt eikä hänen olisi pitänytkään tietää virheestä. Jos virhe on syntynyt kaupanteon jälkeen, ostajalla on oikeus vahingonkorvaukseen, jollei myyjä osoita, ettei virhe tai vahinko johdu hänen menettelystään.

Oikeudellisen virheen osalta myyjällä on kuitenkin mahdollisuus, toisin kuin muiden virheiden kohdalla, torjua ostajan hinnanalennusvaatimus tai kaupan purku, jos hän viipymättä huolehtii siitä, että sivullisen oikeus lakkaa tai virhe muutoin oikaistaan. Ostajalla on kuitenkin tämän estämättä oikeus vahingonkorvaukseen.

Oijkeudellista virhettä käsitellessä tulee ehdottomasti huomioida, että ostaja menettää oikeutensa vedota oikeudelliseen virheeseen, jos hän ei ilmoita virheestä myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän on havainnut virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Kohtuullisen ajan pituutta arvioitaessa on kiinnitettävä huomiota erityisesti siihen, kuinka helposti kyseinen seikka on ollut havaittavissa ja missä vaiheessa ostaja on päässyt tai hänen olisi kohtuuden mukaan pitänyt päästä selville seikan merkityksestä. Ostajan pelkkä tietoisuus esimerkiksi sivullisella ennen kaupantekoa olevasta omistuksenpidätys- tai panttioikeudesta asuntoon ei yleensä estä häntä vetoamasta oikeudelliseen virheeseen, eikä tällainen tietoisuus ennen kaupantekoa vallinneesta tilanteesta ole ratkaiseva myöskään virheilmoitukselle varatun ajan arvioinnissa. Ostajan on katsottava saaneen tiedon virheestä vasta silloin, kun käy selväksi, että hänen olisi otettava asunto vastaan sivullisen oikeuden rasittamana.

Virheilmoituksen myöhästymisestä huolimatta ostaja ei menetä oikeuttaan vedota oikeudelliseen virheeseen, jos myyjän puolelta on menetelty törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti, esimerkiksi jos myyjä on tiennyt virheen olemassaolosta, mutta hän on salannut seikan ostajalta.

Oikeudellisen virheen johdosta ostajalla on oikeus pidättyä maksamasta jäljellä olevaa osaa kauppahinnasta. Pidätetty rahamäärä ei kuitenkaan saa ilmeisesti ylittää summaa, johon ostajalla on virheen perusteella oikeus.