Rakennusurakkasopimus - laatiminen ja arviointi

Rakennusurakkasopimuksen laatiminen ja arviointi

Rakennusurakkasopimus on poikkeuksetta taloudellisesti merkittävä ja monivaiheinen hanke, jossa kirkkaat ja yksiselitteiset sopimusehdot ovat onnistumisen perusedellytys. Elinkeinonharjoittajien välisissä rakennusurakoissa vakiintuneeksi normistoksi on muodostunut Rakennusurakan yleiset sopimusehdot YSE 1998. Nämä vakioehdot soveltuvat sellaisenaan niin pääurakoihin kuin sivu- ja aliurakoihinkin.  

Sopimuksen huolellinen laatiminen ja kriittinen arviointi ennen allekirjoittamista ehkäisevät riitoja, kirkastavat todistustaakan jakoa ja hallitsevat riskejä tehokkaasti. Tässä kirjoituksessa käymme läpi keskeisimmät urakkasopimuksen elementit YSE 1998 -ehtojen valossa.

1. Sopimusasiakirjojen keskinäinen pätevyysjärjestys

YSE 1998 -ehdot perustuvat periaatteelle, että sopimusasiakirjat täydentävät toisiaan. Mikäli asiakirjojen välillä on kuitenkin sisällöllisiä ristiriitoja, sovelletaan ehtojen 13 §:n mukaista pätevyysjärjestystä, ellei urakkasopimuksessa ole nimenomaisesti sovittu toisin.  

Sopimusasiakirjat jaetaan pääsääntöisesti kahteen ryhmään, joiden keskinäinen järjestys on seuraava:  

• A. Kaupalliset asiakirjat: Ensisijaisena on aina itse allekirjoitettu urakkasopimus. Sen jälkeen järjestyksessä tulevat urakkaneuvottelupöytäkirja , yleiset sopimusehdot (YSE 1998) , tarjouspyyntö , urakkaohjelma tai muut sopimuskohtaiset ehdot , urakkarajaliite sekä urakoitsijan tarjous.  

  
  

• B. Tekniset asiakirjat: Teknisissä asiakirjoissa etusijalla ovat työkohtaiset laatuvaatimukset ja selostukset , joita seuraavat sopimuspiirustukset ja lopulta yleiset laatuvaatimukset sekä työselostukset.  

  
  

Sopimuksen arvioinnissa on ratkaisevan tärkeää varmistaa, että hankekohtaiset erityisehdot ja urakkaneuvotteluissa sovitut poikkeamat on kirjattu riittävän korkealle pätevyysjärjestyksessä – käytännössä itse urakkasopimukseen tai neuvottelupöytäkirjaan.  

2. Rakennusurakkasopimus ja sen laajuus: Pääsuoritus- ja sivuvelvollisuudet

Sopimusta laadittaessa on määriteltävä tarkasti, mitä urakkahintaan sisältyy. Urakoitsijan pääsuoritusvelvollisuuteen kuuluu urakkasopimuksen ja muiden sopimusasiakirjojen edellyttämien töiden, toimenpiteiden sekä hankintojen tekeminen sovitun työntuloksen aikaansaamiseksi ja luovuttamiseksi tilaajalle. Työt on suoritettava ammattitaidolla, hyvää rakentamistapaa ja voimassa olevia säädöksiä noudattaen.  

Urakoitsijan on kuitenkin huomioitava myös 2 §:n mukaiset sivuvelvollisuudet, jotka kuuluvat urakkahintaan, ellei kaupallisissa asiakirjoissa toisin määrätä:  

• Urakoitsijan omaan työsuoritukseen liittyvien lupien hankkiminen.  

  
  

• Urakassa tarvittavien rakennusvälineiden hankinta ja mittausten suoritus.  

  
  

• Oman urakan aikataulun laadinta.  

  
  

• Omien tavaroiden suojauksen lisäksi urakkaant kuulumattomien rakennusosien ja ympäristön suojaaminen vaurioilta ja tahriintumiselta.  

  
  

• Urakassa syntyvien jätteiden lajittelu, poisto niille osoitettuihin paikkoihin ja urakka-alueen puhtaanapito.  

3. Urakka-aika ja viivästyssakko

Urakan suoritusaika on yksi sopimuksen kriittisimmistä riskienhallinnan kohteista. Työt on aloitettava ja saatettava loppuun sopimuksen aikamääräyksiä noudattaen. Mikäli urakan täyttäminen myöhästyy sovituista ajankohdista, tilaajalla on oikeus saada urakoitsijalta viivästyssakkoa.  

Ellei urakkasopimuksessa muuta määrätä, YSE 1998 18 §:n mukainen vakiomuotoinen viivästyssakko on kultakin työpäivältä 0,05 % arvonlisäverottomasta urakkahinnasta, ja sivu- sekä aliurakoissa 0,1 %. Sakkaa lasketaan urakan valmistumisen osalta enintään 50 työpäivältä ja välitavoitteineen enintään 75 työpäivältä.  

Urakoitsijalla voi olla oikeus urakka-ajan pidennykseen, mikäli viivästys johtuu tilaajan myötävaikutusvelvollisuuden laiminlyönnistä tai ylivoimaisesta esteestä (force majeure), kuten poikkeuksellisista sääolosuhteista tai lakosta. Pidennyksen saaminen kuitenkin edellyttää, että urakoitsija tekee asiasta viipymättä kirjallisen ilmoituksen tilaajalle uhalla, että menettää muuten oikeutensa lisäaikaan.  

4. Vakuudet osana taloudellista riskienhallintaa

Maksukyvyttömyysriskien ja sopimusrikkomusten varalta YSE 1998 36 § velvoittaa urakoitsijan asettamaan tilaajalle vakuuden. Vakuuden määrät lasketaan arvonlisäverottomasta urakkahinnasta ja ne jakautuvat seuraavasti, ellei toisin sovita:  

• Rakennusajan vakuus: 10 % urakkahinnasta. Vakuus on annettava tilaajalle viimeistään 21 vuorokauden kuluessa sopimuksen allekirjoittamisesta ja ennen kuin urakkahinnasta suoritetaan mitään osaa.  

  
  

• Takuuajan vakuus: 2 % urakkahinnasta. Tämä vakuus astuu voimaan vastaanottotarkastuksen jälkeen ja sen tulee olla voimassa kolme kuukautta yli takuuajan.  

  
  

Tasapainon vuoksi myös tilaajalla on velvollisuus esittää luotettava selvitys maksuvelvollisuutensa täyttämisestä, ja urakoitsijalla on oikeus vaatia olosuhteiden edellyttämää vakuutta, joka on vakiomuotoisesti 10 % arvonlisäverottomasta urakkahinnasta.  

5. Vastaanotto, takuuaika ja vastuu takuuajan jälkeen

Urakkasuorituksen valmistuttua järjestetään rakennuskohteen vastaanottotarkastus, jossa todetaan, onko työntulos sopimuksenmukainen. Hyväksytystä vastaanotosta alkaa kulua kahden vuoden takuuaika, ellei urakkasopimuksessa ole määrätty toisin. Takuuaikana urakoitsija vastaa kaikista ilmenneistä virheistä ja on velvollinen korjaamaan ne kustannuksellaan, ellei hän kykene näyttämään virheen johtuvan hänestä riippumattomasta syystä, kuten normaalista kulumisesta tai väärästä käytöstä. Takuuajan päättyessä tilisuhteet viimeistellään taloudellisessa loppuselvityksessä.  

Takuuajan päättymisen jälkeen urakoitsijan vastuu kevenee olennaisesti, mutta ei lakkaa kokonaan. Takuuajan jälkeinen vastuu (30 §) kestää 10 vuotta kohteen vastaanottamisesta tai käyttöönotosta. Tänä aikana urakoitsija vastaa sellaisista virheistä:  

• joiden tilaaja näyttää aiheutuneen urakoitsijan törkeästä laiminlyönnistä,  

  
  

• jotka johtuvat täyttämättä jääneestä suorituksesta tai sovitun laadunvarmistuksen olennaisesta laiminlyönnistä, ja  

  
  

• joita tilaaja ei ole kohtuuden mukaan voinut havaita vastaanottotarkastuksessa eikä takuuaikana.  

  
  

Tässä vaiheessa todistustaakka virheen törkeydestä ja syy-yhteydestä siirtyy kokonaan tilaajalle.  

Yhteenveto

Onnistunut rakennusurakka vaatii YSE 1998 -ehtojen järjestelmällistä tuntemista ja soveltamista. Sopimuksen laatimis- ja arviointivaiheessa on varmistettava, että asiakirjojen pätevyysjärjestys on mietitty oikein, urakka-aikataulut ja viivästykset on suojattu riittävin ehdoin ja taloudelliset vakuudet ovat kunnossa. Huolellinen esityö kantaa hedelmää urakan ensimetreiltä aina kymmenen vuoden vastuuajan loppuun saakka.

Vastuuvapauslauseke: Tämä artikkeli on yleisluontoinen asiantuntijatulkinta rakennusurakan sopimusehdoista eikä se korvaa virallista, yksilöityä oikeudellista neuvontaa nimenomaisessa oikeustapauksessa. Juridisen riskienhallinnan varmistamiseksi suosittelemme aina kääntymistä asiantuntijan puoleen sopimuksia laadittaessa ja arvioitaessa.